5月8号，南京市鼓楼区一个中介小哥发了条朋友圈，配图是一套房源挂牌信息。
那房子在佳和园，2021年最高峰卖到过7.17万一平。 那天最新挂牌价，2.52万。
跌幅百分之六十五。
中介小哥说，他干这行八年，从没见过这种场面。 以前街坊邻居谁家孩子要上学，大家聊的都是“赶紧买”、“再不买更贵”。 现在打开手机群聊，全在问同一个问题：
“还能买吗？ 买了会不会砸手里？ ”
佳和园的房东老李，就是那个从7万扛到2.5万硬亏着卖的人。
他说去年挂6万的时候，有人出5.8万他没卖。 今年三月降到4万，看房的来了两拨，谈都没谈就走了。 五月新政一出来，他当天就把价格改成了2.6万，第二天签了合同。
签完合同老李喝了一整瓶白酒。 不知道是庆祝还是哭。
南京2026年入学新政，主城四区公办的规则改了两个地方。
头一个，取消了提前一年落户的要求。 以前初中入学必须在头年12月31号前搞定户口、房产、居住，现在只要招生报名前能凑齐这三样，孩子就能正常入学。
这话翻译成大白话就是，以前你得提前一两年开始焦虑，现在提前两个月都来得及。
第二个改动更狠，彻底取消了学位年限锁定。
过去南京主城四区的小学，一套房子六年内只能让一户家庭的孩子用学位。 初中三年一轮。 房源一旦被人占用了学位，后面好几年都不能再用它入学。 稀缺性就是这么来的——市场上能用的学区房，永远就那么几套。
新政之后，学位可以循环用了。 你家孩子读完小学顺利入学了，这房子转手给下一家，新房东只要满足条件，孩子照样能报名。
中介店里的一位大姐是做房产交易系统录入的。 她说新政后头三天，系统后台的数据线跟心电图似的，全是陡坡。 鼓楼区单日新增挂牌量从平时的三五套，飙到六十套。 全南京两天内新增了超过两千套二手房。
有人做了一张截图，拉了一列数据。 鼓楼区名校学区房里，树人学区五天成交了28套，环比翻了快四倍。 汇文学区五月份成交54套，新政落地后那十多天就占了将近七成。
成交变快了，价格却在掉头往下走。
芳草园小区，2021年卖出过9.2万一平的记录。 今年五月中旬，同户型成交价已经在2万以下了。
现在的市场逻辑完全变了。 以前是卖家咬死价格不松口，买家排队等着看房。 现在挂牌量猛增，买家手里握着一堆房源对比，谁也不急着签单。 议价空间从以前的百分之五，直接拉到百分之十八。
有的房东心态崩了，直接在网上挂出“亏本188万也要卖”的帖子。
很多人问一个问题：南京一座城市调了入学政策，为啥武汉成都合肥长沙的家长也跟着慌？
因为大家心里都清楚，生源少了，是全国的普遍情况，不是南京的特例。
2016年全国出生人口还在一千七百万以上。 到了2025年，这个数字降到了八百万以内。 南京本地的出生人口，2017年有9万，到2024年跌到了4.9万。
九万个新生儿和四万九个新生儿，需要的学校数量，不是一个概念。
南京已经有公办小学出现缩班现象。 以前抢破头的学校，现在招生人数比往年少了将近一个班。 空出来的教室，有的改成阅览室，有的直接锁着。
不只是南京。 很多城市的公办中小学，都在面对同一个现实——学生不够用了。
教育资源的供需关系一旦扭转，那些为了制造“稀缺”而定下的限制条件，就失去了存在的必要。 取消提前落户多少天、取消学位锁定几年，都只是时间问题。 谁先做，谁就有了先发优势。
南京就是那个先做的人。
对于还没买房、孩子还没上学的家庭来说，新政策确实给了更多的喘息空间。 不用再去抢那种三年不开张、开张吃三年的老破小，不用被迫在房龄三十年、没电梯、户型奇葩的老房子里硬塞一家三口。 可以按自己的预算和生活习惯，慢慢挑一个既能住人、又能上学的房子。
但也有一部分家庭，此时心态最复杂。
那些正好卡在新政落地前付了首付、签了合同的刚需家长，心情像在坐过山车。 首付款刚打出去，政策就来了。 房价肉眼可见地在往下走，可月供还得照常还。
有家长在业主群里抱怨了一句，说感觉自己成了“最后一拨接盘侠”。 没人接话。 因为很多人心里都是这么想的，只是不愿意说出来。
过去十几年，学区房的价格早就跟房子本身没太大关系了。 一套三十平米、没有电梯、墙体发霉的老房子，挂上个名校学区的牌子，单价能比旁边新楼盘贵出一倍还多。 支撑这个价格的，不是什么居住品质，就是一个小学的名头。
现在名头不再稀缺了，泡沫也就破了。
街上中介店里的灯还亮着。 门口贴着新的房源广告，比上个月多了一倍都不止。
买房的人路过的时候，会多看几眼，但没几个人停下脚步。
“物业只负责楼道电梯和小区绿化，连我家门都没进过，凭什么物业费要按我家的建筑面积收？ 我屋里那80平米，他们扫过一寸吗？ ”
这话是不是听着特别耳熟？ 几乎每个小区群里，都有人这么怼过。 甚至有人较真算过一笔账：一套100平的房子，公摊25平，如果按公摊面积交费，每月能省下一大半物业费。 这账听着挺诱人，但现实是——从2018年山东省政府令第317号开始，到全国各地法规，白纸黑字写着：物业费统一按房屋产权建筑面积计收。 啥意思？ 就是你屋里那80平米，一分也不能少。
你是不是也在琢磨：这规定是不是有点“欺负人”？
别急着上火，咱们先看房产证。
你家房产证上那个“建筑面积”，其实是由两部分拼起来的：套内面积（就是你屋里能走能坐能躺的地方）和公摊面积（电梯、楼道、大堂、消防通道，还有小区里的路和绿化）。
问题就出在这儿：很多人觉得公摊是大家的，套内是自己的，物业只管大家的，凭啥连我自己的也收费？
这想法听着有理，但搞错了一个关键点——物业费不是“上门打扫费”，它是“小区公共运营分摊费”。
国家发改委和住建部2003年发布的《物业服务收费管理办法》第11条讲得很清楚：物业费包含的是管理服务人员工资、共用设施日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、秩序维护这些。 说白了，你交的钱，换来的是电梯能坐、楼道有灯、垃圾有人清、保安在门口守着。
你家那80平米，虽然物业没进去打扫，但你要出门吧？ 要坐电梯吧？ 要在小区里遛弯吧？ 这些服务你一样没少享受。
有人说：那我较真到底，就只交公摊那25平米的钱，不行吗？
咱们来算笔账。
假设一个小区总建筑面积10万平米，一年物业运营成本100万。 按建筑面积算，每平米每月大约0.83元。 你家125平米（公摊25平），每月物业费约104元。
如果你执意只按25平米公摊交呢？
成本还是那个成本，但计费面积变成了25平米。 每平米每月的单价会飙升到多少？ 算一下：100万÷12月÷2.5万平米 ≈ 3.33元/平米/月。 你家每月物业费：25平米×3.33元≈83元？ 不对。
实际上，物业公司不会这么算。 因为成本是固定的，不管按什么面积算，总盘子不变。 如果全小区都只按公摊交，那公摊面积的单价就会高到一个离谱的数字，最后你会发现，自己交的钱一毛钱都没少。
南充市房管局和律师也专门解答过这个问题：不论按建筑面积还是公摊面积计算，单户业主每月应支付的物业费总额不会发生变化。 只是看起来单价变了，但掏的钱还是那么多。
有人可能要问了：这规定是地方性的还是全国性的？
《山东省物业服务收费管理办法》第13条写得明明白白：“普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。 ” 而且这不是山东独有的，全国各地基本都是这么规定的。
江西省南昌市红谷滩区法院就判过一个案子：某小区业主因为物业服务不到位，拒交物业费。 法院查明后，确实认定物业公司服务存在“严重瑕疵”——电梯经常故障、外墙脱落没人修、垃圾清理不及时。 最后法院怎么判的？ 不是让业主不交钱，而是酌情判决业主按65%比例支付物业费。
注意这个逻辑：服务再差，法院也只是打折，而不是全免。 因为《民法典》第944条说了：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。 物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付。
清丰县法院的法官也提醒过：拒缴物业费不是合法的维权武器，一旦进入诉讼，业主还可能面临支付滞纳金、承担诉讼费的风险，甚至影响个人征信。
说到这儿，你是不是觉得有点憋屈：那我们就只能认了？
当然不是。 真正该争的，是下面这三件事。
第一，公摊比例是否合理？ 有些楼盘公摊高达25%甚至30%以上，明显偏高。 买房时就要搞清楚公摊的构成，不合理的可以主张权利。
第二，服务质量配不配得上收费标准？ 这才是最普遍的矛盾。 南昌那个案子里，法院之所以判业主只交65%，就是因为物业的服务确实太差劲——电梯经常坏、外墙脱落伤人、垃圾没人清。 物业服务“质价不符”，你可以要求整改、可以投诉、可以解聘物业公司，但不能直接拒交。
第三，公共收益到底去哪了？ 电梯里的广告、小区里的停车费、公共区域的摊位费……这些收入归谁？ 《民法典》第282条说了：归全体业主所有。 但现实中，很多物业公司把这笔钱装进了自己兜里。 这才是你应该盯着的问题。
物业费按建筑面积收，不是哪个物业公司想出来的“坑人招数”，而是全国通行的法规，背后有它的经济逻辑和法律依据。 你纠结“套内面积该不该收费”这个问题，就像纠结“坐公交车为啥按站收费，我又没坐到你驾驶座上”——方向偏了。
真正该较真的，是公摊合不合理、服务到不到位、公共收益透不透明。
至于物业费怎么算？ 别在这个问题上钻牛角尖了。 你要是不信，去问问身边打过这类官司的人，看看有几个赢了。
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